第一章 總論

1.1 概述

1.1.1 項目名稱

四季花城二期棚戶區改造

 建設單位

建設單位：博野縣博興資產經營有限公司

法人代表：魏志剛

合作單位：河北光隆房地產開發有限公司

法人代表：羅盼來
項目建設單位概況

建設單位概況：博野縣博興資產經營有限公司成立于2009年9月18日，注冊資金50萬元整，公司法人由魏志剛來擔任。公司類型：有限責任公司（國有獨資），經營范圍：受縣政府委托對國有資產進行管理經營活動。（涉及專項審批項目，未經批準不得經營）

合作單位概況：河北光隆房地產開發有限公司成立于2011年6月16日，注冊資本一千萬元，公司法人由羅盼來擔任。

公司實行董事會領導下的總經理負責制，目前設立了總工辦、外聯部、工程部、供應部、營銷部、財務部和綜合管理辦公室等職能部門。

公司現有員工總計50余人，包括建筑、結構、電氣、水暖、造價、工程安全、工程資料、財會、營銷、人力資源、計算機等專業人員。

公司一直本著“以人為本、以誠取信、以質取勝、以新爭天下”的質量方針和“正正直直做人，踏踏實實做事”的企業精神。憑借“專業的團隊和完善的管理體系”，本著“信譽、品質、服務、高效”的宗旨，使公司在日新月異的經濟大潮中已逐步成長為一個品牌卓越的企業，志在房地產領域積極開拓、努力進取、長期發展。

1.3 報告編制依據和范圍

1.3.1 編制依據

1、《投資項目可行性研究指南》；

2、《建設項目經濟評價方法和參數》(第三版)；

3、《產業結構調整指導目錄(2011年本)》修正版；

4、《中華人民共和國土地管理法》；

5、《中華人民共和國安全生產法》；

6、《中華人民共和國城鄉規劃法》；

7、《中華人民共和國環境保護法》；

8、《中華人民共和國房地產管理法》；

9、《中華人民共和國招投標法》；

10、《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》；

11、《城市居住區規劃設計規范》（GB50220-95 2002年版）；

12、《保定市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃》；

13、《博野縣2014年政府工作報告》；

14、項目所在地有關基礎資料；

15、項目承辦單位提供的基礎資料；

16、項目可行性研究報告編制委托書。

1.3.2 編制范圍

1、對建設項目符合國家有關政策、法規和規劃進行研究；

2、滿足項目建設單位對該項目功能等投資方面的要求；

3、項目背景及建設必要性；

4、建設地點與建設條件及建設規模；

5、對項目的消防、環保的評價；

6、節能分析；

7、對項目進度的確定；

8、進行投資估算；

9、進行項目經濟效益分析；

10、項目招標方案；

11、社會效益分析；

12、提出該項目工作結論。

項目概況及簡要結論

1.4.1 項目概況

1、建設地點

該項目擬建于博野縣博明中路北側。

2、建設規模

項目規劃用地面積43066.92㎡（折合64.60畝），總建筑面積136000㎡，其中：地上總建筑面積121000㎡（共1450套住房），包含多層住宅建筑面積54000㎡及高層住宅建筑面積67000㎡；地下總建筑面積15000㎡，包含地下車庫面積14000㎡。容積率為2.8，綠地率35%，總建筑密度24%。

3、外部配套條件

該項目擬建于博野縣博明中路北側，該區域配套設施齊全，地理位置優越，環境優美，交通便利。

4、環境保護措施

該項目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產生。其中，生活污水經化糞池簡單處理后排入市政污水管網進入污水處理廠，生活垃圾經統一收集處理后運往垃圾處理廠，廚房油煙經過抽油煙機等簡單收集過慮處理后可達標排放，不會對周圍環境造成污染。

5、總投資及資金來源

該項目計劃總投資為25881.65萬元，其中：土地費用3876.02萬元，工程費用17788.00萬元，前期費用2119.43 萬元，管理費用237.83萬元，銷售費用627.91萬元，基本預備費1232.46萬元。

資金籌措：全部由企業自籌，占總投資的100%。其中博野縣博興資產經營有限公司出資占總投資51%，控股51%。河北光隆房地產開發有限公司出資占總投資49%，控股49%。

6、經濟效益分析

項目建成銷售后，可實現：利潤總額3754.83萬元；利稅總額5513.77萬元；投資利潤率14.51%；投資利稅率21.30%；銷售利潤率8.97%；所得稅后財務內部收益率20.43%，所得稅后財務凈現值NPV814.75萬元，所得稅后投資回收期4.13年，經濟效益良好。