天津市代寫建筑房地產項目可行性報告怎么來申請備案，---------天津才佑公司專業編寫

石家莊開發區商業中心建設項目

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 二〇一五年七月

目      錄

第一章  總  論...................................................................................................................... 6

1.1 項目背景分析.............................................................................................................. 6

1.2 項目概況分析.............................................................................................................. 7

1.2.1 項目名稱及承辦單位.............................................................................................. 7

1.2.2 可行性研究報告編制依據....................................................................................... 7

1.2.3項目承辦單位概況.................................................................................................. 8

1.2.4 擬建地點............................................................................................................... 8

1.2.5 建設規模............................................................................................................... 9

1.2.6本項目建設優勢分析............................................................................................. 10

1.2.7 項目總投資及資金籌措......................................................................................... 11

1.2.8 主要經濟指標分析................................................................................................ 11

1.3 問題與建議................................................................................................................ 12

第二章 市場預測....................................................................................................................... 13

2.1 市場需求預測分析.................................................................................................... 13

2.1.1 市場現狀分析....................................................................................................... 13

2.1.2 市場需求預測分析................................................................................................ 16

2.2目標市場分析............................................................................................................. 17

2.2.1市場定位............................................................................................................... 17

2.2.2目標客戶群及相關特點.......................................................................................... 17

2.2.3 項目目標客戶類型................................................................................................ 18

2.3 項目競爭力分析........................................................................................................ 18

2.3.1 區位優勢、政策優勢突出..................................................................................... 18

2.3.2 地理條件優勢顯著................................................................................................ 19

2.3.3 交通優勢突出....................................................................................................... 19

2.3.4 外部設施及環境優勢獨特..................................................................................... 19

第三章  建設規模與產品方案........................................................................................... 20

第四章  土地利用及場址選擇........................................................................................... 21

4.1 土地利用情況分析.................................................................................................... 21

4.2 建設場址選擇............................................................................................................ 21

4.2.1 建設地點選擇....................................................................................................... 21

4.2.2建設條件分析........................................................................................................ 22

第五章  建設方案分析........................................................................................................ 23

5.1 建設要求.................................................................................................................... 23

5.2 規劃理念.................................................................................................................... 24

5.3 工程規劃及設計........................................................................................................ 25

5.3.1 工程設計原則....................................................................................................... 25

5.3.2總平面設計........................................................................................................... 25

5.3.3 建筑設計.............................................................................................................. 26

5.4 結構設計.................................................................................................................... 27

5.4.1砌體...................................................................................................................... 27

5.4.2建筑分類............................................................................................................... 27

5.4.3荷載...................................................................................................................... 28

5.4.4抗震設計............................................................................................................... 28

5.4.5基礎設計............................................................................................................... 29

第六章  主要原材料、燃料供應....................................................................................... 30

6.1 主要能耗分析............................................................................................................ 30

6.2 能耗指標分析............................................................................................................ 30

第七章  公用輔助工程........................................................................................................ 31

7.1 給排水設計................................................................................................................ 31

7.1.1冷水系統............................................................................................................... 31

7.1.2 熱水系統.............................................................................................................. 31

7.1.3 排水系統.............................................................................................................. 31

7.1.4 雨水系統.............................................................................................................. 32

7.1.5 消防給水系統....................................................................................................... 32

7.2 電氣設計.................................................................................................................... 33

7.2.1有關資料............................................................................................................... 33

7.2.2 設計范圍.............................................................................................................. 33

7.2.3 10/0.4kV變配電系統............................................................................................. 33

7.2.4  照明系統............................................................................................................ 34

7.2.5 防雷系統.............................................................................................................. 35

7.2.6 接地及安全系統................................................................................................... 35

7.3 空調設計.................................................................................................................... 36

7.3.1 設計內容.............................................................................................................. 36

7.3.2 設計的原則.......................................................................................................... 36

7.3.3消防系統............................................................................................................... 36

7.3.4人防工程............................................................................................................... 36

7.4 消防設計.................................................................................................................... 36

7.4.1 消防給水.............................................................................................................. 36

7.4.2 消防電氣.............................................................................................................. 37

7.5無障礙設計................................................................................................................. 37

第八章  節能分析................................................................................................................ 38

8.1 設計依據.................................................................................................................... 38

8.1.1 國家和省有關法律、法規..................................................................................... 38

8.1.2 指導性文件.......................................................................................................... 38

8.1.3 國家、行業標準及規范......................................................................................... 39

8.2項目能源消耗種類和數量分析................................................................................. 40

8.2.1 能源消耗種類....................................................................................................... 40

8.2.2 能耗指標及能耗量計算......................................................................................... 40

8.2.3 綜合能耗評定....................................................................................................... 41

8.3 節能措施及節能效果分析........................................................................................ 41

8.3.1 保溫措施.............................................................................................................. 42

8.3.2 采暖通風和空氣調節節能設計.............................................................................. 44

8.3.3 電力及照明.......................................................................................................... 45

8.3.4 設備節能.............................................................................................................. 46

8.3.5 節能建議.............................................................................................................. 46

第九章  環境影響評價........................................................................................................ 47

9.1場址環境條件............................................................................................................. 47

9.2 設計依據.................................................................................................................... 47

9.3項目建設和生產對環境的影響及處理措施............................................................. 47

9.3.1 環境影響.............................................................................................................. 47

9.3.2 項目污染物情況................................................................................................... 48

9.3.3 環境保護治理措施................................................................................................ 48

9.4環境影響評價............................................................................................................. 49

第十章  勞動安全衛生與消防................................................................................................ 50

10.1 勞動安全.................................................................................................................. 50

10.2 消防.......................................................................................................................... 53

10.2.1 依據和有關標準規范.......................................................................................... 53

10.2.2 火災因素分析..................................................................................................... 54

10.2.3 消防措施............................................................................................................ 54

第十一章  組織機構與人力資源配置.................................................................................... 56

11.1 項目管理.................................................................................................................. 56

11.1.1 項目建設期管理.................................................................................................. 56

11.1.2 項目建成后組織機構........................................................................................... 56

11.2 人力資源配置.......................................................................................................... 56

11.2.1人力資源配置因素分析........................................................................................ 56

11.2.2勞動定員............................................................................................................. 57

11.2.3職工工資及福利成本分析..................................................................................... 57

第十二章  項目實施進度及項目招標方案............................................................................ 58

12.1 項目實施進度.......................................................................................................... 58

12.1.1 項目準備階段..................................................................................................... 58

12.1.2 施工階段............................................................................................................ 58

12.2  項目招標方案........................................................................................................ 58

12.2.1 招投標管理的基本原則....................................................................................... 58

12.2.2 招標依據............................................................................................................ 59

12.2.3 項目招標范圍..................................................................................................... 59

12.2.4 項目招標內容..................................................................................................... 59

第十三章  投資估算與資金籌措....................................................................................... 61

13.1 投資估算編制依據.................................................................................................. 61

13.2 投資估算方法和依據.............................................................................................. 61

13.3 項目投資估算.......................................................................................................... 61

13.4 資金籌措.................................................................................................................. 62

13.4.1 融資組織形式選擇.............................................................................................. 62

13.4.2 資金來源選擇..................................................................................................... 62

13.4.3融資方案分析...................................................................................................... 62

第十四章 財務評價.............................................................................................................. 64

14.1財務評價基礎數據的測算....................................................................................... 64

14.2 營業收入.................................................................................................................. 64

14.3 稅金及附加.............................................................................................................. 67

14.3.1營業稅金及附加.................................................................................................. 67

14.3.2 所得稅............................................................................................................... 67

14.4 成本費用.................................................................................................................. 67

14.5 利潤及利潤分配...................................................................................................... 67

14.5.1盈利能力分析...................................................................................................... 68

14.5.2 財務內部收益率................................................................................................. 68

14.6 評價結論.................................................................................................................. 69

第十五章 社會評價.............................................................................................................. 70

15.1 社會影響效果分析.................................................................................................. 70

15.1.1 項目社會影響..................................................................................................... 70

15.1.2 項目環境效益評價.............................................................................................. 71

15.2 社會適應性分析...................................................................................................... 71

15.3社會評價結論........................................................................................................... 71

第十六章 風險分析.............................................................................................................. 73

16.1 風險因素識別.......................................................................................................... 73

16.2 風險概率等級評估及對策...................................................................................... 74

16.3 風險特點及對策...................................................................................................... 74

16.4 風險分析結論.......................................................................................................... 75

第十七章  研究結論與建議...................................................................................................... 76

17.1 結論.......................................................................................................................... 76

17.2 建議.......................................................................................................................... 76

附表及附件................................................................................................................................. 78

第一章  總  論

1.1 項目背景分析

綜合性商城，這種被認為21世紀重要的復合商業業態，在中國經歷了它的實驗階段后，如今正在以數量上的迅速遞增而引發著零售業的變革。綜合性商城就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。綜合性商城基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。綜合性商城適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般來說，寫字樓跟購物中心功能是基本的組合。綜合性商城與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統的產生，局部增減無關整體大局。而綜合性商城則是各組成部分之間的優化組合，并共同存在于一個有機系統之中。

本項目建設地點位于石家莊市西部，是石家莊市未來發展中心之一，項目地塊東至華山街，西至裕龍鑄造，北至華盈化工，南至淮河道，周邊配套設施完善，建設基礎良好。同時近年來，項目所在地石家莊開發區不斷完善基礎設施建設，努力改變投資硬環境，積極打造和優化經濟發展軟環境，投資環境越來越完善。而項目所在地周圍為未來石家莊市規劃核心商業區域，周圍各大商業中心聚集，但該區域缺少一個綜合性商業中心，往往綜合性商業中心是依據優越的地段和區域催生了綜合性商城依地段而生。而結合項目所在地區域市場環境、特征、構成和容量，經分析認為：項目所在地及周邊地區，進行適應市場需求的商業、服務業項目建設（如建設高檔寫字樓等）尚有很大的空間區位。

因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據目標市場需求特點，決定實施該項目，并通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。