第三章 市場前景分析及預測

3.1老年服務市場分析

中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為“三無老人”服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制、加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的。這與現有的不同層次老年人的需求已經不相適應，同時養老設施供需的矛盾也會隨著老齡人口的迅速發展而日趨加大。

1、老年人口的發展狀況

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，占世界老年人口總數的22.3%。

中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。從老齡化的過程來看，發達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發展大體上分為三個階段：

第一階段：過渡階段 1982年 ～ 2000年

60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總人口的比重由7.64%增長到10.71%。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02%的速度遞增，大大快于總人口年均增長1.47％的速度。

第二階段：發展階段 2000 ～ 2025年

 60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71％增長到19.34％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。

第三個階段：高峰階段 2025年 ～ 2055年

60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34％增長到30％，比2000年翻了兩番。從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河北、福建等省65歲以上的人口接近7%。

表3-1：我國人口年齡構成及發展預測一欄表

2、老年住宅的現狀

（1）老年建筑的現狀

  據有關部門的調查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%～5%的數據，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。具體調查情況見下表：

表3-2：當前我國國內老年設施狀況一覽表

（2）老年人的居住模式

①購買房屋居住

  2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經濟適用房5.6%和4.2%，購買原公有住房的戶分別為 37.1%和12.7%�？h購買商品房、經濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%�？梢钥闯�，目前我國城鎮居民已購買住宅的比重增加迅速，己經有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

②自行建房居住

    個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來源的主要途徑。

③租房居住

   這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2008年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經濟適用房。

3、目前國內老人住宅的銷售情況

老人住宅的開發現在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設計的本質上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規模上來說，純粹作為老年住宅來發展的樓盤國內有兩個，一個是廣州的頤年園，中國第一個規模最大的長者社區，另外一個是北京的東方太陽城，目前國內最大的退休社區。

4、目前國內老年設施的形式

目前有大型的退休社區有北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務的老年公寓：浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院：上海松江社會福利院；各地均出現一些私人性質的、盈利性質的小型養老院。

3.2石家莊現有的養老院分析

目前石市共有養老服務機構237所，其中農村敬老院164所，社會辦老年公寓73所(國辦2家、集體辦3家、民辦68家)，其中上規模（50張床位以上）的養老院25家，具體如表3-3所示

表3-3：石家莊市上規模養老院一覽表

通過調查以上這些養老院發現：41.7%的養老院固定資產在50萬元以下，固定資產最高為987萬元，最低為23萬元，護工工資多數集中在1500元左右。養老院規模偏小，且整體上看，石家莊市養老院入住率不高但床位數量又明顯跟不上老齡化發展速度。